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明涨暗跌?寒冷依旧?宜宾卖了2.5万套房,最大的问题已经浮现……

发布于2022-01-26 分类:今日聚焦 编辑:彭翰林

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本文约3000字,阅读约需5分钟

终于!上周五21号,宜宾2021年楼市官方备案数据出炉了!

至此,2021年的楼市情况是一目了然!那么究竟过去的一年里,宜宾楼市卖得怎样呢?

不算好!!

当然比起2020年来说,总体备案套数是增涨了3千多套!但别忘了2020可是疫情年......

闲话休提!小编做了过去一年宜宾楼市的各类数据。接下来,我们从各个方面的数据展开聊聊!回望过去,展望未来!


首先当然是备案套数!


首先从俺做的统计表上看,2021年上半年明显是楼市高峰期——共卖了14497套房子;而自6月到7月间如过山车般下坡——下半年只卖了11366套!

上下半年间竟相差了3131套,而且是下半年跑不赢上半年!

能感受到国家对房地产行业的调控,以及市场大环境降价潮中,大家的对于购房更多持观望态度!最直观结果就是下半年销售量不如上半年!

既然说到备案套数,那就不得不拿2021年备案数据与上年(2020年数据)做对比!

2021年宜宾全年备案套数卖了——25863套!同比2020年(22092套)!数据上多卖了3771套!

不过!数据增涨真的代表2021年比上年卖得好吗?

其实不然!2020年可以说是疫情严重的一年,1月和2月受疫情影响,各大楼盘销售中心是关停了的(416套就这么来的);

而2021年,或许仍有疫情波动,但整体市场受疫情影响远不如2020年!除去疫情因素,2021年却只比上年多3千多套(或许就是多的1、2月)

而且从表可以看出,2020年下半年楼市备案是大上升期的,所以可以说2021年上半年楼市的火热,很大程度上也只是延续2020年而已!

同样,小编预测今年(2022年)上半年也会如此沿袭2021年下半年的低谷期,楼市依然不逢春!或许得到年中才遇转折点......

从备案数据总结来看,几乎没有疫情影响的2021年只卖出2.5w套的成绩并不乐观!而且这样的情况或还将延续至今年!


各片区备案量


2021年,主城区各区域之间备案数量差距明显!其中,三江新区以全年9707套,排名第一!

这个第一是意料之中的,去年许多新盘开在三江新区,况且如今的三江新区是大发展区,就业机遇、宜居程度、生活配套等都有大潜力!

再往后看,南岸方面和江北岷江新区差距越来越小——区域全年备案差125套!

也很合理,一方面南岸东西区发展逐渐饱和,近两年区域内新盘在宜宾来说不算多,势头都往南部新区移动,而南部新区大多数新盘还未显露头角(2022年南部新区开盘就多了);

另一方面,江北在宜宾则相对属于“闷声发大财”的区域,默默发展自己。岷江新区近两年势头循序渐进,致力打造江北商圈、生活圈!

而江北本土人民对江北的归属感认同感远高于想象(别劝江北人买南岸临港的房子,劝不动)!高归属感侧面也带动了江北这个堂子里的固定购买力!

而如今大部分属叙州区的金沙新区(柏溪等组团)则与江北有着类似的区域“归属感”,而发展方向也像极了曾经的南岸!以备案4393套成为2021年宜宾主城备案第四!



全年备案均价走势


2021年全年均价是高开低走!离统计最近的12月,主城商品住房备案加权均价仅约7860元/m²(不含限价房)年末的最后一个月荣幸的摘下“年度新低”!

可以看出仍然是以年中6月份为转折点,6月以均价8645元/m²达到年均价最高峰值!过后就如备案套数一样,急转直下8月至9月均价数据更是断崖式下降!

可以很明显的看出来,下半年一直到目前,宜宾楼市处在“以价换量”的状态当中(而且换量并不理想);

三江新区新盘——保利·阅江台(楼盘详情户型图相册地图暂无数据)

而随着下半年几个新盘的加入,本就低迷的楼市,竞争日益加剧,部分房企降价去库存的需求变得极为迫切。

年备案最多的三江新区,个别楼盘为促进销量,备案均价一度从9月份的7800多元/m²,降到12月份的6600多元/m²,降价幅度只能概以夸张。

宜宾的部分房企们这样以价换量的策略,虽然能在销量上面取得一定成效,暂缓去化压力,但终究非长久之计。

不过对住房意愿强烈、对住房区位、品牌等方面无特殊要求,以价格为第一标准的购房者,选择现在买房或许是上车的好机会!


楼盘备案Top10


看过了宜宾整体和各区域的全年备案数据,让我们调转船头,来来看看2021年卖得最好的楼盘top10有哪些?

过去的一年,纸面上的数据十分漂亮!前十的楼盘里没有一个低于900套!而我们知道这很大程度上得益于延续2020年末的市场热度,以及下半年市场低迷情况下,房价极快速度下跌“以价换量”的结果......

同比2020年前十楼盘,起伏则更加跳动;第一与第十差距破千套。2021则没有这样的情况;只能说2021房企求稳,购房者更加谨慎。

甚至奇怪的现象是2020年前十中还有不少央企国企开发商;而2021年前十则一水儿的私企开发商......

或许可以说明,私企楼盘的价差更加跳脱,以价换量的主导者还是这批房企——说白了这些房企急需资金保红线压力,降得起价......

当然这终是俺一家之言,大家有更好的见解欢迎讨论!



土拍市场卖不动


楼市的遇冷,其实还有一个原因——土拍遇冷!

换个角度看,作为楼市,应该说是盖楼的上层市场,土拍市场的冷热情况,很大程度上直接影响着房产市场!

毕竟,地都卖不出去,那什么盖楼?地都没人拿,凭什么购房者有信心买房?

2021年土拍市场同样也是集中在上半年(侧面反映土拍与楼市的相互作用相互影响),上半年频繁拍地,虽然每月单看面积不多,但胜在稳月月有成绩;

而还是6月急转直下(这词都说腻了)——0拍地,整个下半年有4个月都没有土地成交!

总量上看:上半年土拍面积约1393.90亩;下半年仅有约931.24亩!要知道下半年并非无土地挂网,只是要么终止,要么无人报名......

究其原因,房企对土地的衡量更加侧重于区位、成本、可打造性!

另外市场调控下,三道红线管控下,房企自身实力也是影响拿地的因素——2021年拿地的房企大部分都是国企、央企!

土拍大量集中在南部新区,而2021年意料之外的是袖珍地的火爆!目前部分已拍土地陆续转化为楼盘项目了!

预测2022年将会有大量新盘入市,是否会引起市场热度?!还未可知。


未备案、待上市


市场不景气的话,未备案的商品房库存怎么样呢?

截止2021年12月宜宾主城商品房未备案套数为15536套,呈近12个月未备案数据中位水平,环比上月上涨385套,约2.54%。

或许这次未备案数增加的主要原因在于几个纯新盘的加入,增加了预售证的发布。

除了未备案房源,待上市房源也是库存的一大重地!距目前为止最近的一次数据统计,宜宾待上市房源约还有49736套!

4万多套,可不少哦!回望整年的待上市走向,2021年一月份有不少新盘入市(鲁能·雲璟(楼盘详情户型图相册地图0831-2101111)、华侨城·江屿山、中铁·卓越城(楼盘详情户型图相册地图400-176-0760 转 615869)都是1月30日开),年中旧盘去化未能跟上,新盘房源逐渐入市,4月楼市库存达到新高!

到最近的一次官方备案看,库存已经低于今年开年了!虽然降了,但还很多!目前的新盘主力市场还是在各大新区,而新区的购房力还能否支撑进一步去化目标?这还有待商榷!


全年房价跨度大


刚刚说了,2021上半年楼市还是稳得起的,到下半年就开始云遮雾罩不景气了!

房企以价换量带动了下半年部分销量,但价格可想而知与年初大相径庭!那么备案均价差最大的楼盘是谁呢?来看看!

值得注意的是,俺摘出的这几个楼盘价差明显,而且最低均价位都是12月份的均价数据!

而最高位则都处于上半年!怎么样以价换量是否很明显?

最大价差的公园九里达到3491元/m²,不过这是均价数据,仅做参考,毕竟房子这东西是一房一价。不过大方向上,房企们极大幅度的跳水降价也是不争的事实!


写在最后


不得不感慨时间真的过得好快呀!2021年就这样走完了。

风起云涌了一年的宜宾楼市,虽然以不太景气收尾,不过整体楼市还算健康......

年末不少新盘涌入,楼市竞争更加波诡云谲!加之马上到春节了,“返乡潮”袭来,楼盘势必又会针对节日推出又一波优惠福利,“以价换量”的局面还会持续一段时间!

因此俺在这大胆预测,进入2022年的楼市,上半年还会延续2021年带来的“寒流”,热不起来!

不过还是那句话:“房住不炒!房价降低对于以价格为第一标准线,近期又有刚需置业打算的小伙伴可以说是一个机会,选择此时上买房车不失为良机!

不过买房非小事,签合同可一定要仔细看看!不马虎就是对自己的负责!

以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。稿件引用或转载请注明出处,有疑问可致电0831—8243211。

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