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高价地=高房价?宜宾买房者,这笔账,你得好好算!

发布于2021-01-18 分类:今日聚焦 编辑:又又

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对中国经济快速发展产生了巨大影响的产业——房地产必须拥有姓名。

 

作为我国国民经济支柱产业之一,房地产业近十年的发展势头让其他产业不能望其项背!


不可置疑的是:房地产市场正在成为老百姓们持久性、广泛性、无差别性的消费热点和投资热点。这种热点还具有一个特质,那就是波动极小,且受影响指数极低…


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关于地价和房价之间的矛盾关系,除了政府和开发商,99%的购房人士只能通过现象看现况,被资本化的土地价格咱根本算不出来……

 

但是,了解一点也总比啥也不知道的好,买房除了看现有布局的和未来规划以及价格外;从拿地的一刻开始掌握一块地的自由开发度、成本、开发商拿地意向高低……总是没错的。



NO.1

三成“高价地”

宜宾房企也是阔!



回顾宜宾土拍市场,哪些数据值得关注,哪些变化值得留意呢?6月份的“高价王”大家可能还记得,年尾的几场流拍,大家肯定也还记忆犹新!


所以,趁着1月5号的“上亿”项目热度还没冷透之前,楼叔带着大家来看看2020年的大致拍地情况~

 

在宜宾,能上亿的项目说不多其实也多,从2020年1月8日到2020年12月25日止,单从房地产开发商拿地这一块来看就有15个上亿的项目。

 

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在过去的一年里,年度最高成交价15.71亿来自中铁,也就是目前在建的卓越城项目。年度最高楼面价和年度最高成交单价来自鲁能,溢价率高达63.88%,该地块上的项目近期也有了新的动静,元旦节当天开放了接待中心和示范区。


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细看2020年的宜宾主城区的土拍价格,最低6080元/㎡,最高14700元/㎡,平均成交单价都达到了9357元/㎡(不分区域)!


上万单价竞拍成功次数占了总成交次数的3成,由此可见,相比周边城市,宜宾地价真不低!



NO.2

开年的土拍市场

热闹都是南部新区的!



然后看看最近的一次的土拍,1月5号,鲁能悄悄拿下了南部新区(北区)BQ26—08地块,楼面地价3203元/㎡,单价9930元/㎡,成交总价9.89亿。


起拍价就是成交价,0溢价率的地块,虽然价格也不低,但是没人竞争,开年第一拍,拿的比想象中顺(迅)利(速)!

 

9930元/㎡的成(起)交(拍)价!从去年的土拍价格来看还算中规中矩,但考虑区位因素和开发成本,其实能拍出去也算幸运的了,毕竟相邻的BQ26-04才经历了流拍事实。


鲁能有勇气向南部新区边缘板块进军,也算给扎根宜宾的老房企们打了样!“鸿山做了第一个吃螃蟹的人,鲁能摸石头过河,总该能避开活螃蟹的夹夹”。

 

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当然,不久之后BQ24-07、BQ26-04等南部新区就会卷土重来,150963㎡的大面积地块,8910元/㎡的起拍价。


前者地块约104.6亩,容积率3.1,后者约122亩,容积率2.5;该地块有“打包”性质,除了有配件的定向商品住房外,配件幼儿园也是个不小的项目。

 

但是,敢在宜宾拿地的房企都不是虚的!公园都能代建,还有什么要求不能答应呢?利润说好后,“回锅”地块,照样不缺接盘侠。



NO.3

地价高低

真的决定宜宾房价吗?


根据上面的拿地情况我们来看看地价和房价的关系,但是要在里面找规律,你似乎会空手而回!

我们都晓得房价主要有以下6点构成,楼面地价+建筑成本+税费+融资成本+营销、管理成本+合理利润。

单从成本角度看,地价提高确实会推高房价;但从市场交易角度看,有买才有卖,没人买单的价格是没意义的。


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14700元/㎡的高地价一锤定音敲给了鲁能后,新项目雲璟还真不一定会带来高房价房源。一则是产品定位和鲁能以往的产品较类似,没有标榜高端稀缺性,开发商本身就没法叫高价。

8160元/㎡的地价,只要开发商规划到位,卓越城等沿江项目也能比对江宸,开出上万单价房源。

所以地价影响了房价吗?好像没有吧!但是我们又不能说是一点关系都没有。


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如果要说地价和房价关系,更确切的是:因为未来价格预期高,房企信心十足、热情高涨,竞相争夺推高了当下的地价。如此看来,应该是高房价导致高地价,或者是预期高房价推高了地价。

当然,大多数人买房谁管你开发商拿地价是多少哦,只要房价不飘,配套又合适,就有被翻牌的可能。



所以上面说了这么多,楼叔最后补充一句,如果你有看上的新房,但是价格还没谈拢!扫描下方二维码,楼叔也可以帮你砍砍价!


 (部分图片来源网络)

End

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以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。稿件引用或转载请注明出处,有疑问可致电0831—8243211。

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