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210亩低调卖出!流拍“三开花”!宜宾土拍,进入“降温期”了?

发布于2020-10-23 分类:今日聚焦 编辑:歪歪

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不到半小时,等待了许久的南部新区10月拍地,便匆匆结束!

没有惊喜、没有高价,甚至连过程都乏善可陈,原本超640亩的推地量,最终仅卖出了210亩(丽雅+量典联合体拿下),超过430亩土地流拍,不禁让人惊呼“楼市要冷了”。


不过,如果仔细分析一把,结合流拍的几块地的具体指标与房企的拿地思路,似乎无人愿意举牌又是自然而然的事了,不妨来说道说道!


南部新区卖地关键词,低价+流拍!

似乎进入下半年后,宜宾土拍就进入了冷静期,房企高价拿地的情况难现,取而代之的变成了房企谨慎拿地。

一项数据可以说明这一变化,6月30日,鲁能拿下南部新区71亩商住用地(现云璟地块)时,地块溢价率为63.88%,然后7月末开始的土拍下半场,到目前为止溢价率最高的是鸿山拿下的临港88亩商住用地,溢价率为12.67%……


这回唯一卖出的地块,是丽雅量典以9370元/㎡拿下的210亩混合地块,溢价率约为0.9%,聊胜于无。

房企拿地兴趣降低,除了和市场下行压力大,资金紧张等因素有关外,其实也与地块本身有关。

以这次南部新区推出的四宗地来看,丽雅量典拿下的210亩,算是约束条件比较少的,但依然要求了:


配建面积大于4500平方米的12班幼儿园一处、面积不少于800平方米的社区用房。

配套建设建筑面积不少于150平方米社区卫生服务站。配套建设建筑面积不少于1000平方米的农贸市场,建设成本不低于3473元/平方米,摊位区不允许设置在地下室……



而其余三宗地块则更进一步,要求修建规模不等的安置房、双限房等,修建成本、价格也已经先行敲定了……

而这一切配建的结尾,都无一例外写上了“建成后无偿移交叙州区政府”,对于志在拿地的房企来说,看着这些前置条件都要好生掂量掂量了。


代建不可怕,谁多谁尴尬!

幼儿园、农贸市场和社区用房这类代建,对于房企来说都还是拿地的基操,规模一般不会很大,自然修建成本也不会太高。同时作为项目的配套,尽心打造后也能提升项目的宜居指数。


而包括安置房和双限房等定向产品等在内,房企就可能觉着有点“打脑壳”了。尽管成本上来说,可以依靠项目的大体量进行均摊,但由此带来的小区品质感或者说宜居指数难以保证,可能会导致房企想要做高品质产品上难度增加,毕竟客户抗性提升。


(水了这么多字,该说正文了)

或许是出于对地块本身开发前景的不看好,也或许是觉着成本过高,主客观等因素叠加下,南部新区地块出现流拍也不奇怪了。

多说一句,区位上看,流拍的几块地,位置并不能说都不好,以BQ09—06、BQ10—02地块为例,距离不远是宜宾东辰学校以及正在打造的丽雅·龍汐台(楼盘详情户型图相册地图0831-3666666)等,卖不出去可能还是地块本身指标的问题。


靠高铁旁,又来个“大地坡”?

说说丽雅量典以13.11亿元拿下的210亩地块吧!

这是由四块地组成的,三块居住一块商业,BQ21—03地块(居住,66亩,容积率2.3,楼面价4073元/㎡)、BQ21—04地块(居住,60亩,容积率3.1,楼面价3022元/㎡))、BQ21—05地块(居住,67亩,容积率2.6,楼面价元3603/㎡))、BQ21—06地块(商业,15亩,容积率2.0)。


地块距离金沙江公铁两用桥不远,处于新开发区域,现目前配套稍显不足,但和成贵高铁宜宾西站相距不远,考虑到开发周期,估计后续宜居指数会逐步提升。


相较于过去丽雅都是以大地块拿下进行持续开发相比,这回虽然整体也是210亩,但还是均分成了好几块地,每一块居住用地的大小类似于目前正在打造的丽雅·龍璟台(楼盘详情户型图相册地图0831-3666666)项目。只是区位和宗地条件上来看,这回拿下的地块可能没法直接对标。

(丽雅·龍璟台效果图)

只是考虑到丽雅的开发周期和现实的开发难度,新项目要完全呈现,预计至少要三年以后去了,对于购房者的耐心是个不大不小的考验。

当然,这一项目究竟会如何打造,还是要等答案揭晓……


惊现流拍,宜宾市场要“冷了”?

比起丽雅量典低价拿下210亩地这一消息,业界更在意的是南部新区出现了三宗地流拍的现象。有人甚至感慨,市场要冷了,房子要降价了。

但如果我们把时间线拉长,其实去年鸿山拿下现在的金域华庭地块时,南部新区也曾出现了地块流拍的情形。往前翻,在市场稳中向好的2018年,也曾出现上江北纸厂地块流拍的情况。



流拍并不是新闻,尤其是在考虑到当前的库存压力和房企面临的资金收窄等现实情况下,房企拿地更出于理性的谨慎而非出于恐慌性开发拿地,说明当市场冷静下来后,宜宾土地的吸引力还是有限的。
同时,随着更多待上市房源的出现,房企对于拿地的偏好更多在于宁肯高价拿熟地,也不要低价要生地,更何况熟地与生地的价差并不算大。


那么,房企不愿意拿地,是否就意味着房地产市场开始遇冷了呢?

从目前供需情况来看,宜宾楼市下行压力确实较大,很多房企明里暗里都在搞点特价房的促销活动,但这和土拍市场关系并不大。毕竟今年卖的地,最快也要明年才能入市,少有人会把自己的买房计划一推再推的。

还是那句话,想要买房自住的,什么时候都不晚,看到合适就上手。眼巴巴等着通过土地流拍等待房企降价,可能性不大,毕竟好的土地,永远都是高价而不愁卖的……




以上信息仅供参考,最终以开发商公布为准。稿件引用或转载请注明出处,有疑问可致电0831—8243211。

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